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  记者:张晓兰

  近期,深圳新盘“万人打新”“代持炒房”事件继续发酵。楼市“打新”引发的风险也引起监管部门发声。热点楼盘华润城润玺一期、万科瑧山海家园接连提示“代持购房”相关风险,后者还紧急调整销售方案。

  在业内人士看来,近年来,深圳在供给侧上做了很多卓有成效的工作,建议接下来在金融、税收、供地结构、新房定价等方面出台“硬核政策”,坚持“房住不炒”。

  两个热点楼盘提示代持购房风险

  11月30日,引爆市场的深圳“网红”楼盘华润城润玺一期发布了与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议,称“针对深圳房地产市场的‘打新热’现象,不排除政府相关监管部门出台相关政策举措,以保障‘房住不炒’政策落地,并提示‘代持购房’的相关风险。”

  对于代持购房,华润置地称,被代持人的风险包括代持协议被法院认定为无效协议;代持人反悔,导致被代持人无法顺利取得所购房屋所有权;代持人私自出售、赠与、出租房屋或将所代持的房屋用于抵债;因代持人债务纠纷导致被代持房产被法院查封、拍卖、执行等。而对于代持人来说,代持购房存在可能会导致房产税的缴纳;增加购房成本,影响个人/家人购房、影响代持人的个人征信记录等。

  同一天,万科瑧山海家园也发布公告,提示购买者市场变化风险、贷款风险和代持风险等。

  12月1日,万科瑧山海家园微信公众号发布《瑧山海家园销售方案补充公告》,将按照客户社保年限排名来确定客户入围参与摇号选房的资格。公告称,根据深圳市政府最新指示,万科瑧山海家园销售方案做出调整。公司目前已经整理出诚意登记审核通过和资金冻结成功的客户名单,将会把名单提交给政府相关核查部门,核查社保年限信息并按社保年限排名反馈,后续将按照客户社保年限排名,再以本次可售房源数为基数按1:5的比例选取排序中社保(或个人所得税)年限靠前的客户入围,参与摇号选房。

  深圳调查“代持炒房”

  热点楼盘接连提示“代持购房”风险的背景是,近期,深圳新房市场局部出现“过热”苗头,随之出现一个新词“打新”。

  火热的“打新”市场,让不少购房者抱着碰运气的想法,涌进新房市场参与摇号与选房。华润城润玺一期便是其中的典型代表。

  实际上,并非所有的新盘都有“打新”“日光”的命。新京报记者注意到,深圳“打新热”的楼盘,大多集中在南山、光明、宝安等规划、产业发展利好的片区,且项目周边交通、教育等资源优势明显,而反观深圳新房大量集中的龙岗、坪山等东部区域,这些区域的楼盘与“日光”“打新”基本无缘。此外,即使是热点区域内的非优质资源楼盘,也并不能产生“打新”“日光”效应。

  购房者层面上,不少购房者依然持理性态度。深圳当地一位购房者告诉记者,眼看着小孩过几年要升入初中,想找个学校更好的房源,目前手头也准备好了资金,但摇了几次都没中,“我们不是投资客,买来自住的,不想冒风险通过其他办法摇到号,等等再找机会吧。”

  “目前新房市场,确实存在代持案例,但估计代持总数占比并不大,更多的是将其他房源出售后,具有购买资格的人。其中具有购房资格,但资金不够,几个人众筹买房,这种情况更为普遍。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

  实际上,楼市“打新”引发的风险也引监管部门发声。针对有关媒体报道了华润城润玺一期等热点楼盘出现“万人抢房”“众筹打新”等情况,11月30日,深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示,针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出,“代持炒房”存在巨大的法律风险、资金安全风险,也违背了国家相关法律法规及限购政策。在谢逸枫看来,要打击“代持炒房”,有以下几大途径:立法严打;对资金来源审查、审核;从购房资格上严格进行审核、认定。

  今年以来调控政策加码、“打补丁”

  这并非监管部门的首次发声。实际上,深圳楼市热度几乎延续了一整年,而政策的“补丁”也在不断跟进。

  今年年初,新冠肺炎疫情发生后,当全国楼市仍在低迷状态时,深圳楼市则直接进入“火热”阶段。新房市场频频再现“日光”“秒光”现象。伴随着深圳楼市升温,“天价喝茶费”重出江湖。

  针对这一现象,4月3日,深圳宝安区住房和建设局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》。通知指出,出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。对此,宝安住建局将开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动,其中包括采取暂停涉案楼盘全部房源网签权限等措施。

  二手房市场方面,深圳部分区域成交活跃度在今年二季度显著提升,二手住宅过户套数在6月份破万,在此基础上,7月份二手房过户量达13407套。活跃的投机客们让市场一度惶恐。

  为落实“房住不炒”的导向,深圳调控“靴子”落地。7月15日,深圳发布“深八条”。“深圳在学习长沙经验基础上,出台限购、限贷、税收、普通住宅标准、新盘开盘监管等一揽子措施。可以看出,调控力度较大。”业内人士这样评价此次限购的重要意义。

  在此背景下,深圳二手房市场随之降温。乐有家研究中心数据显示,“深八条”出台后,8月份二手住宅过户量降至11322套,在此基础上,9月、10月、11月,过户量分别为8820套、5049套及5812套。

  而因为限定售价下的新房与周边二手房倒挂幅度较大,个别价格甚至达到5万元/平方米,因此,中签一套住宅可“赚取”几百万的差价,一些人铤而走险,以“代持”等方式购房。

  业内:减少价差、启动税收调节、增加住宅供应等

  “近年来,深圳在供给侧上做了很多卓有成效的工作,比如增加供应、推进公共住房建设、规模化租赁等,但调控政策仍需进一步精细化、科学化。”李宇嘉称。

  在谢逸枫看来,虽然现在深圳有限购、限贷政策,但还能以公司名义来购房,或者借用假结婚、离婚、代持等渠道来买房,因而还需要后续政策加码、打“补丁”。

  而在12月1日深圳市税务局官网辟谣近日流传“深圳市房地产税征收试点将于2021年1月1日起运行”的消息后,接下来深圳楼市该怎么调控?如何使深圳楼市有序、健康发展?

  “金融部门必须要与住建部门形成监管合力。”李宇嘉认为,楼市调控最关键的就是把住金融的闸口,深圳应该在此方面“严调控”,控制资金违规流向房地产。

  同时,李宇嘉建议,新房批预售的价格,或是贴着同片区二手房价格走,或是要压缩二者之间的价差,不能出现人为创设出巨大的盈利空间。再通过在各个热点片区大规模供应新房,达到“锚定”片区价格的效应,实现新房、二手房稳定价格的目标。此外,这一过程中,也要防止二手房炒作,又创造出一、二手价格倒挂的场景。因此,建议制定出片区二手房指导价,与新房形成监管合理,共同稳定价格。

  除此之外,李宇嘉还指出,政策层面还需要对需求进行精细化细分。其中,政策性住房需求,分为低收入的公租房需求、人才住房需求,而商品住房需求分普通商品住房需求、非普通商品住房需求。对于普通住房需求,要严格控制价格。非普通住房需求,则适度放开价格。同时,启动税收调节等,比如,从即日起销售的商品住房(含新房、二手房),未来二次交易时,个人所得税按照核实征收,即买卖价差20%征税。或者可以采用中国香港、新加坡的超额印花税的做法。

  对此,深圳一位不愿具名的资深业内人士也表示,未来政府要做的就是“市场的归市场,保障的归保障”。

  值得一提的是,经过几年人口大规模净流入、生育高峰等,目前深圳已经形成了从刚需到改善的全方面、持续性的购房需求。因此,上述该人士进一步表示,深圳可供开发的土地有限,且此前多为工业用地等,未来要改变土地供应结构,继续加大住宅用地的供应。此外,现在一些闲置或空置的厂房、写字楼,可以转变为集体租赁住房,通过这种多层次的供应结构,来满足市场需求。

  11月30日,张学凡也称,深圳将进一步加大住房供应与保障力度,加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系,努力让市场进一步回归理性,促进房地产市场平稳健康发展。

【编辑:陈海峰】
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